Grondstrategie, Project Aanpak schades Kanaal Almelo - De Haandrik (KADH)

1. Aanleiding / achtergrond

1.1 Incidenteel woningen gekocht

De provincie heeft ruim 10 jaar geleden besloten tot opwaardering van het provinciale kanaal Almelo – De Haandrik om het kanaal toegankelijk te maken voor grotere schepen. Ontvangen schademeldingen aan woningen zijn in behandeling genomen. De afgelopen periode heeft de provincie aanleiding gezien om in het kader van de regeling Aanpak schades Kanaal Almelo – De Haandrik (hierna: Aanpak schades KADH) woningen aan te kopen. 

1.2 Stand van zaken maart 2024

In de voorbije periode zijn 12 trajecten gestart om aan aanbod te doen om de woning te kopen. Na taxatie en onderhandelingen heeft de provincie 8 woningen aangekocht. In de andere trajecten heeft de eigenaar alsnog afgezien van verkoop aan de provincie. Alle woningen zijn opgeleverd, waarbij in 3 gevallen nadien is besloten tot sloop van de woning over te gaan. Deze slooptrajecten zijn in 2023 afgerond. De provincie heeft nu 5 woningen in bezit. Deze worden tijdelijk beheerd, en als wisselwoning ingezet bij schadehersteltrajecten. De 3 bouwkavels (ontstaan na sloop van de woningen) worden nu openbaar en marktconform verkocht.

2. Inleiding

2.1 Nieuwe hoofdstuk is aangebroken

De gang van zaken tot het eerste kwartaal van 2023 hebben geleid tot een motie van Provinciale Staten (hierna: PS) op 19 april 2023 om een onafhankelijke bemiddelaar, in de persoon van mevrouw Mona Keizer, aan te stellen. Deze motie is aangenomen en mevrouw Keizer is aan de slag gegaan. Op 1 september 2023 heeft zij haar adviesrapport overhandigd. Op 13 december 2023 hebben PS het statenvoorstel aangenomen (PS23-001292), waarmee de aanbevelingen uit voornoemd adviesrapport zijn omarmd. Hiermee is het project Aanpak schades KADH in een andere fase terecht gekomen.

2.2 Grondstrategie Aanpak schades KADH 2024

Onderdeel van voornoemd statenvoorstel is dat het huidige aankoopbeleid wordt uitgebreid. De verwachting van het projectteam is dat er nieuwe aankooptrajecten aan de orde kunnen komen. Dit geeft aanleiding om de afspraken over de inzet van grondinstrumenten te actualiseren. Daarom is onderhavige Grondstrategie opgesteld. Deze wordt ter goedkeuring aan het college van Gedeputeerde Staten (hierna: GS) aangeboden. Deze Grondstrategie vervangt de eerdere (werk)afspraken. De Grondstrategie is een openbaar document en wordt na vaststelling gepubliceerd op de website van de provincie (productpagina Grond en gebouwen).

Deze Grondstrategie is op 21 mei 2024 door GS vastgesteld.

3. Grondstrategie KADH 2024

3.1 Grondstrategie komt uit de Nota Grondbeleid 2022

Alle afspraken rondom de inzet van grondinstrumenten staan beschreven in de Nota Grondbeleid 2022Verwijst naar een andere website. Deze is vastgesteld door PS. De inzet van grondinstrumenten is nooit een doel op zich en het gevolg van besluitvorming over provinciale opgaven in het ruimtelijke domein. De besluitvorming over deze opgaven en de financiële middelen daarvoor ligt bij PS inclusief de beslissing om grondinstrumenten in te zetten voor realisatie van die opgaven. GS besluit vervolgens over de wijze van uitvoering. Daartoe wordt een Grondstrategie en een Realisatieplan Grond opgesteld. De Grondstrategie gaat over de aanpak. Het Realisatieplan grond over de concrete opgaven voor grondzaken, de aanpak op dossierniveau en de bijbehorende kostenraming.

3.2 Grondstrategie voor het project Aanpak schades KADH

3.2.1 Mogelijk nieuwe aankooptrajecten

Met de eerder genoemde besluitvorming over het verdere verloop van het project is ook duidelijk geworden dat nieuwe aankooptrajecten aan de orde kunnen zijn. De afweging en besluitvorming of daar van geval tot geval sprake van kan zijn, ligt bij het projectteam.

3.2.2 Instrumenten en gevolgde werkwijze

Afhankelijk van de omstandigheden kan sprake zijn van een situatie dat de provincie over wenst te gaan om aan een woningeigenaar een aanbod te doen om de woning te kopen. Er is echter geen sprake van een structurele opgave op basis van een ruimtelijke ontwikkeling. Er is sprake van een incidentele en vrijwillige situatie. De provincie zet in dit geval het grondinstrument vrijwillige marktconforme aankoop in. Voor de woningeigenaar is er tot het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst alle vrijheid nog van verkoop af te zien. Dat geldt niet voor de provincie.

De werkwijze die aan de orde is gaat als volgt. De woningeigenaar uit zijn / haar wens tot verkoop van de woning aan het aanspreekpunt van het project. In alle gevallen wordt een advies geschreven en voorgelegd aan het Hoofd Eenheid waar het project aanpak schades KADH is ondergebracht. Van hieruit wordt wel of niet ingestemd met het starten van een aankoopproces. De projectleider informeert de portefeuillehouder via het reguliere portefeuilleoverleg. Het aanspreekpunt stelt de bewoner op de hoogte van de provinciale beslissing. 

Bij een positieve beslissing wordt nader contact gelegd met de woningeigenaar. Allereerst volgt een taxatie om de waarde van de woning vast te stellen door een gecertificeerde taxateur in opdracht van de provincie. De vast te stellen waarde is de marktwaarde van de betreffende woning, waarbij er van wordt uitgegaan dat de aanwezige schade deugdelijk is hersteld. Het betreft schade op basis van het schaderapport van de schade-expert. Andere schades, zoals bijvoorbeeld achterstallig onderhoud, worden in de waardebepaling niet meegenomen. Het taxatierapport wordt ook aan de woningeigenaar verstrekt. 

Na de waardevaststelling doet de provincie een aanbieding om de woning te kopen. Er worden de benodigde gesprekken gevoerd, waarbij de inzet is om in gezamenlijkheid tot een koopovereenkomst te komen. Door inschakeling van een notaris volgt uiteindelijk de eigendomsoverdracht van de woning aan de provincie.

3.2.3 Tijdelijk beheer

Indien met een woningeigenaar overeenstemming wordt bereikt, de woning in eigendom is overgedragen en feitelijk is opgeleverd, vindt tijdelijk beheer van de woning plaats. In deze fase wordt rekening gehouden met de behoefte en mogelijkheden om woningen tijdelijk beschikbaar te stellen als wisselwoning. Wisselwoningen zijn voor bewoners die schade hebben gemeld en tijdelijk hun eigen woning dienen te verlaten in het kader van funderingsverbetering. De exacte invulling van het tijdelijk beheer van de woning hangt af van de staat van onderhoud en wordt van geval tot geval bekeken. Er wordt gewerkt binnen de bestaande kaders, waarbij de provincie voor het tijdelijk beheer een vastgoedbeschermingorganisatie heeft ingeschakeld. Voor het gebruik als wisselwoningen worden bruikleenovereenkomsten gesloten met de tijdelijke bewoners. 

3.2.4 Uiteindelijke verkoop

Net zoals dat de inzet van grondinstrumenten voor de provincie geen doel op zich is, geldt dat ook voor het bezit van gronden en vastgoed. Na afronding van het project, of zoveel eerder als mogelijk is, zal sprake zijn van het verkopen van de gekochte woningen. In incidentele gevallen kan ook sprake zijn van het slopen van een woning, waarna in dat geval een bouwkavel resteert. Van geval tot geval zullen alle ter zake doende omstandigheden rondom iedere woning in afstemming worden bekeken om op de beste wijze tot verkoop over te kunnen gaan. Daarbij wordt de kaderstelling uit het provinciale grondbeleid gevolgd, waarbij te verkopen gronden en vastgoed openbaar, transparant en marktconform worden verkocht. Daarbij wordt aan iedere gegadigde zoveel mogelijk een kans geboden om te kunnen kopen. In de regel wordt bij vastgoed uiteindelijk een makelaar ingeschakeld om in opdracht van de provincie de verkoop te verrichten.