Krapte op de woningmarkt neemt toe

Gepubliceerd op 5 december 2019

De woningprijzen stijgen snel. In het 3e kwartaal van 2019 werden woningen in Overijssel gemiddeld voor 263.000 euro verkocht. De prijzen voor woningen zijn nu fors hoger dan vlak voor het begin van de crisis in 2008. We betaalden in 2019 gemiddeld 18% meer voor een woning dan ten tijde van de prijzenpiek in 2008. Vooral het aanbod voor woningzoekers van appartementen en rijtjeswoningen is beperkt.

Woningprijzen stijgen

In het 3e kwartaal van 2019 kostte een woning in Overijssel gemiddeld €263.000. In vergelijking met Nederland waren Overijsselse woningen relatief goedkoop maar duurder dan in Groningen, Friesland, Drenthe, Zeeland en Limburg (Woningprijzen, Kadaster).

In Overijssel zijn Tubbergen en Dalfsen de gemeenten met gemiddeld de duurste woningen. Daar moest de koper in 2019 (3e kwartaal) voor een woning respectievelijk €344.000 en €322.000 afrekenen (zie figuur 1). Dat heeft ermee te maken dat in Dalfsen en Tubbergen de verkochte woningen vaak grote vrijstaande huizen zijn.

In stedelijke gemeenten zijn de gemiddelde verkoopprijzen lager doordat er veel appartementen en kleinere woningen zijn. Vrijstaande woningen binnen de grote steden zijn vaak wel duurder dan vrijstaande woningen op het platteland. Op wijkniveau werden de duurste woningen in Overijssel verkocht in de Zwolse wijk Vechtlanden, aan de rand van de stad.

De gemeenten met gemiddeld de goedkoopste woningen van Overijssel zijn Almelo (€207.000 in het 3e kwartaal 2019) en Hengelo (€237.000 3e kwartaal 2019).

De gemiddelde verkoopprijs in 2019 (3e kwartaal) was in Overijssel 18% hoger dan in 2008 (3e kwartaal), vlak voordat de prijzen door de crisis begonnen te dalen (zie figuur 2). De prijzen van nieuwbouwwoningen zijn de laatste jaren sterker toegenomen dan die van bestaande woningen. Nieuwbouwwoningen zijn zeer gewild, maar het aanbod is beperkt.

Woningen nu gemiddeld betaalbaarder dan voor de crisis

Hoewel de verkoopprijzen in Nederland hoger zijn dan voor de crisis, zijn de woningen nu gemiddeld betaalbaarder dan in 2008. Dat komt doordat de lonen nu hoger zijn en de hypotheekrente juist laag is. Wel nemen de totale woonlasten in verhouding tot het inkomen de laatste paar jaar weer toe (De Nederlandsche Bank). Steeds meer mensen zijn van mening dat het nu een ongunstige tijd is om een woning te kopen (Technische Universiteit Delft).

In de meeste gemeenten van Overijssel zijn de woningprijzen tussen 2008 (3e kwartaal) en 2019 (3e kwartaal) gestegen. De grootste prijsstijging was in Kampen: 39%. Ook in Olst-Wijhe (36%), Enschede (33%) en Tubbergen (32%) waren de woningen in 2019 duurder dan in 2018.

In 4 gemeenten hebben de huizenprijzen het niveau van 2008 nog niet bereikt, ook al zijn hier de prijzen sterk toegenomen sinds het dieptepunt in 2014-2015. In Dinkelland zijn de woningen nu nog steeds 19% goedkoper dan in het 3e kwartaal van 2008, toen de gemeente een enorme prijzenpiek had. In Borne (-11%), Hellendoorn (-2%) en Twenterand (-1%) zijn de prijzen ook nog lager dan in 2008 (figuur 3).

Uit cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) blijkt dat de woningvraag zeer hoog is ten opzichte van het aanbod. Er is dus krapte op de woningmarkt. Een goede tijd om een woning te verkopen, maar ongunstig voor degenen die een woning willen kopen.

De verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt kan worden uitgedrukt als de krapte-indicator (KI). Hoe lager de KI, hoe minder keuze voor de koper en hoe krapper de woningmarkt. Deze indicator zet het aantal verkochte woningen af tegen het aantal woningen dat te koop stond: een KI van 5 betekent bijvoorbeeld dat er 5 woningen te koop stonden voor iedere verkochte woning.

De KI in Overijssel in het eerste kwartaal van 2019 was 3,9, wat betekent dat er sprake was van een verkopersmarkt (KI onder de 5). Twee jaar eerder was de markt nog in evenwicht, met een KI van 6,7 (tussen de 5 en 10 betekent evenwicht).De woningmarkt van Overijssel is de laatste tijd dus krapper geworden. In 15 van de 25 Overijsselse gemeenten was er in het 1e kwartaal van 2019 sprake van een verkopersmarkt (figuur 4). De grootste krapte was in Zwolle (KI van 2,2), gevolgd door Enschede en Kampen (beide 2,5). De krapte is in de loop van 2019 nog verder toegenomen: in het 3e kwartaal was de KI van Zwolle 1,7.

In 9 gemeenten was de woningmarkt in evenwicht (KI tussen de 5 en 10); alleen in Staphorst was er sprake van een kopersmarkt en had de koper dus nog een ruime keuze aan woningen (KI boven de 10).[i]

[i] Krapte-indicatoren Overijssel (Nederlandse coöperatieve vereniging voor makelaars en taxateurs in onroerende goederen, 2019)

Opvallend is dat de markt van vrijstaande woningen aanzienlijk minder krap is (figuur 5). Dat geldt voor bijna alle gemeenten in Overijssel. Dit kan verschillende verklaringen hebben: vrijstaande woningen zijn gemiddeld duurder en de vraag naar duurdere woningen is lager, vrijstaande woningen staan vaker op minder populaire locaties verder van de centra (bijvoorbeeld boerderijen), en mensen nemen misschien meer tijd om een vrijstaande woning te kopen.

Provinciaal beleid

De provincie Overijssel wil de druk op de woningmarkt verlagen door aan te moedigen dat de juiste woningen op de juiste plek worden gebouwd, die bovendien beter aansluiten bij de behoeften van de inwoners. Daarom werkt de provincie met verschillende partijen (gemeenten, woningcorporaties, vastgoedeigenaren, bouwbedrijven en makelaars) aan een kwalitatieve woningbouwprogrammering. Doel hierbij is dat vraag en aanbod op de woningmarkt met elkaar in evenwicht zijn, zowel lokaal als regionaal.

Bronvermelding